Nicht selten wollen Anleger ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage kaufen. Für viele Privatinvestoren sind Mehrfamilienhäuser ein kleiner Traum. In Deutschland besitzen etwa 830.000 private Haushalte ein oder mehrere Mehrfamilienhäuser. Das entspricht ungefähr 4,6% aller Haushalte mit Grundbesitz.
Dies bedeutet, dass nur wenige Investoren in Deutschland ganze Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage besitzen. Daraus ergeben sich viele Fragen zur Kapitalanlage Immobilien: Was ist zu beachten? Lohnt sich ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage? Ist ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage sinnvoll? Wie kann die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses aussehen? Sollte ich ein bewohntes Mehrfamilienhaus kaufen oder einen unbewohnten Neubau bevorzugen? Diese Fragen sollen im Folgenden geklärt werden.
Beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern als Geldanalage sind die Marketingkosten in der Regel sehr gering und liegen häufig unter 0,5% des Verkaufserlöses. Das liegt oft daran, dass Mehrfamilienhäuser häufig direkt durch Makler und/oder private Kontakte vermittelt werden, bevor diese überhaupt im Internet angeboten werden. Manch einer sucht bei Ebay-Kleinanzeigen das nächstbeste Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage. Erfahrungen zeigen jedoch, dass der Aufbau von Kontakten und persönlichen Netzwerken hier der bessere Ansatz ist.
Was ist überhaupt ein Mehrfamilienhaus?
Ein Mehrfamilienhaus hat in der Regel zwei bis acht in sich abgeschlossenen Wohneinheiten. Bei dieser Bauweise teilen sich die Wohneinheiten gemeinsame Wände, das Dach und Gemeinschaftsbereiche wie Flure, Treppenhäuser, Gärten, Parkplätze und mehr.
Als Wohneinheiten gelten nur Wohnungen, die einen Zugang zum Treppenhaus haben. Es lässt sich des Weiteren zwischen Ein-, Zwei- und Mehrspännern unterschieden. Bei einem Einspänner erschießt das Treppenhaus eine Wohnung pro Etage. Bei einem Zweispänner gibt es zwei Wohnungseingänge auf einer Etage des Treppenhauses. Bei einem Dreispänner sind es drei pro Etage und so weiter.
Ende 2011 standen in Deutschland in etwa 19,2 Millionen Wohngebäude. Davon waren rund 83 % (
15,1 Mio.) Ein- oder Zweifamilienhäuser und gerade mal 17 % waren Mehrfamilienhäuser.
Das klingt im ersten Blick nach einem kleinen Markt für Mehrfamilienhäuser, aber nur wenn beachtet wird, wie viel mehr Wohneinheiten in einem Mehrfamilienhaus als in einem Ein- oder Zweifamilienhaus sind. Dann zeigt sich, dass sich 53% aller Wohneinheiten, sprich 21 Millionen, in Mehrfamilienhäusern befinden.
Wer kann Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage kaufen?
Mehrfamilienhäuser existieren in verschiedenen Größen und Preisklassen. Private, kleinere Investoren investieren oft in eher kleinere Mehrfamilienhäuser. Das muss aber kein Nachteil sein.
Denn oft sind die Renditen pro Quadratmeter kleinerer Immobilienklassen größer als die der Großen.
Ist es möglich ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage ohne Eigenkapital zu erwerben?
Viele Investoren finanzieren ihre Immobilie zumindest teilweise mit Eigenkapital. Es ist sehr viel schwieriger, ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage ohne Eigenkapital zu finanzieren. Möglich ist es dennoch. Wer kein Eigenkapital hat, stellt zwar ein größeres Risiko für den Kreditgeber dar. Auf der anderen Seite muss der Kreditnehmer höhere Zinsen akzeptieren, um einen Kredit zu erhalten. Davon profitiert wiederum die Bank.
Wie sehr eignen sich grundsätzlich Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage?
Diese Frage wurde in der Forschung bereits ausführlich behandelt und eine der größten Analysen diesbezüglich erschien bereits 1965 im Journal of Finance. Schon damals verglich man Aktien mit Mehrfamilienhäusern als Kapitalanlage und kam zu dem wenig überraschenden Ergebnis: Es kommt darauf an. Mehrfamilienhäuser können je nach Rechtslage einen Steuer- oder auch Kreditvorteil darstellen. Allerdings erfordert diese Art der Kapitalanlagen auch die Investition von Geldern für Instandhaltung und Reparateuren.
Grundsätzlich lässt sich feststellen, dass es in guten und schlechten Zeiten Immobilen gibt, die sich mehr und weniger lohnen. Bei jeder Marktlage gibt es Mehrfamilienhäuser, welche eine sinnvolle Kapitalanalage darstellen und andere, welche ein klares Fehlinvestment sind.Wie sehr lohnt sich ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage also? Es hängt vom individuellen Haus, dem Kredit und der zu erwartenden Entwicklung des Marktes ab.
Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage bauen
Der Bau eines Mehrfamilienhauses, das als Kapitalanlage genutzt werden soll, ist durchaus möglich, doch sei hier zur Vorsicht aufgerufen. Auch ein Bau ist mit vielen Risiken behaftet. Der Bau eines Mehrfamilienhauses als Geldanlage unterliegt immer strikterer Regulierung und bei einem Bau können stets neue und unerwartete Kosten hinzukommen.
Die Idee das man beim Bau zumindest genau weiß, was man kauft, ist daher auch nicht korrekt. Wer noch nie ein Bauprojekt erfolgreich durch die verschiedenen Behörden und Ämter gebracht hat, sowie Erfahrungen mit den verschiedenen Baufirmen gesammelt hat, sollte zuerst ein kleineres Bauprojekt beginnen, bevor der Bau eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage angestrebt wird.
Fazit: Sind Mehrfamilienhäuser gute Kapitalanlagen?
Mehrfamilienhäuser sind weiterhin attraktive Kapitalanlagen. Vor allem in den Großstädten liegen Kaufpreise jedoch oft im sechsstelligen Bereich. Es bedarf also einem entsprechend hohen Eigenkapital, um für eine solche Immobilie eine Finanzierung zu erhalten. Die Kosten hängen aber vor allem auch an der Größe einer Immobilie. Ein kleines Mehrfamilienhaus in einer mittleren Wohngegend bietet oft gute Renditechancen und ist auch für viele private Investoren realistisch.