Wohnungen gehören sicherlich zu den beliebtesten Kapitalanlagen. Das aus gutem Grund. Der Arbeitsaufwand ist oft überschaubar und Wohnungen sind erschwinglicher als ganze Mehrfamilienhäuser oder andere sehr kostspielige Kapitalanlagen. Doch worauf sollte man achten, wenn man eine Wohnung als Kapitalanlage kauft? Wann ist es überhaupt sinnvoll, eine Wohnung zu kaufen und wie viel darf eine solche Kapitalanlage kosten?
Der Immobilienboom – lohnen sich Wohnungen als Kapitalanlage überhaupt noch?
Wer sich heute auf die Suche nach einer Immobilie begibt, egal ob es sich um Kapitalanlagen und Objekte zur privaten Nutzung handelt, wird schnell die hohe Nachfrage bemerken, die aktuell auf dem Immobilienmarkt herrscht.
Die Bauzinsen waren in den vergangenen Jahren niedrig. Daher möchten viele Personen Immobilien kaufen. Viele befürchten, dass die Zinsen bald wieder steigen und möchten von den noch günstigen Zinsen profitieren.
Durch die hohe Nachfrage steigen jedoch die Preise von Immobilien. Besonders für Kapitalanleger ist diese Situation schwierig, denn häufig sind die Mietpreise im Vergleich zu den Kaufpreisen zu niedrig. Gute Kapitalanlagen sind daher immer schwieriger zu finden. Doch was macht überhaupt eine gute Kapitalanlage aus? Wann es sich, eine Immobilie zu kaufen?
Mit dem Vervielfältiger die Rendite einer Wohnung bestimmen
Um zu berechnen, ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage eignet, zieht man häufig den „Vervielfältiger“ heran. Dieser Begriff bezeichnet einen Kaufpreisfaktor. Durch den Vervielfältiger lässt sich berechnen, in wie vielen Jahren eine Immobilie sich durch die Mieteinnahmen abzahlen lässt.
Dazu nimmt man den Kaufpreis und teilt diesen durch die Jahresnettomieteinnnahmen.
→ Wichtig: Um einen Faktor genauer zu berechnen, sollten noch weitere Faktoren beachtet werden. In der Realität zahlt man nicht nur die Kaufkosten für das Objekt, sondern auch Kaufnebenkosten. Diese sollten in die Rechnung inkludiert werden. Das gleiche gilt für nichtumlegbare Kosten. Diese müssen von den Mieteinnahmen abgezogen werden.
Dabei gilt: Je größer der Vervielfältiger, desto kleiner die Rendite. Umgekehrt bedeutet das: Je kleiner der Vervielfältiger, desto höher die Rendite.
Welche Werte als gut anzusehen sind, hängt jedoch von individuellen Faktoren ab. So ist der Wert in Großstädten oft höher als in kleineren Städten.
Üblich ist ein Faktor zwischen 20 und 30. Je niedriger der Faktor, desto besser die Rendite und desto attraktiver die Immobilie.
Der Vervielfältiger bietet jedoch nur einen ersten Anhaltspunkt, um einzuschätzen, ob eine Immobilie überbewertet ist. Es sollten immer auch individuelle Faktoren, wie die Lage und das Haus beachtet werden.
Der Vervielfältiger wird auch herangezogen, um einen Kaufpreis für eine Immobilie zu ermitteln.
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Wohnungen als Kapitalanlage – der Einfluss der Lage
Ein besonders wichtiger Faktor für die Attraktivität einer Immobilie ist die Lage. Oft wird davon ausgegangen, die besten Kapitalanlagen würden sich in beliebten Großstädten in zentraler Lage befinden. Das liegt daran, dass Leerstand in solchen Gegenden unwahrscheinlich ist. In den Medien hört man regelmäßig von der Wohnungsnot und dem großen Andrang auf freie Wohnungen in Großstädten. Potenzielle Mieter gibt es viele. Das bedeutet aber nicht zwangsläufig, dass sich eine Wohnung als Kapitalanlage eignet.
Auch wenn die Mietpreise aktuell hoch sind: Die Kaufpreise sind oft so hoch, dass das Verhältnis dennoch nicht stimmt. In diesem Fall spricht man von überbewerteten Immobilien.
Es lohnt sich daher, nach Immobilien außerhalb der angesagten Stadtviertel zu suchen. Es gibt aber mittelgroße Städte, in denen die Mietpreise konstant steigen und Randgebiete von Großstädten, die sich immer größerer Beliebtheit erfreuen. In den Randgebieten leben oft Familien, die dauerhafte und verlässliche Mieter sind, so dass es seltener zu Mietausfällen kommt als in Studentenvierteln und Szenenvierteln. In mittleren Wohngegenden kann oft noch eine gute Rendite erzielt werden.
Kleinere Investoren kaufen oft Wohnungen in der Nähe ihres Wohnortes. Das hat gute Gründe. Oft kennt man die Marktlage in der eigenen Stadt am besten und weiß genau, welche Wohnlagen gut und beliebt sind. Das macht es einfacher, Wohnungen zu vermieten und Ausfälle von Mieten zu vermeiden. Es lohnt sich daher, nicht nur in den beliebten Großstädten nach Kapitalanlagen zu suchen, sondern durchaus auch kleinere Städte und weniger gute Wohnlagen in seine Suche miteinzubeziehen.
Braucht man Eigenkapital, um eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen?
Beim Thema Eigenkapital gilt: Je mehr desto besser!
Banken empfehlen oft ein Eigenkapital von 20-30%. Mindestens sollten jedoch die Kaufnebenkosten abgedeckt werden. Für Banken bedeutet ein hohes Eigenkapital eine größere Sicherheit. Entsprechend besser fallen dann die Konditionen für den Kreditnehmer aus.
Ist es auch möglich, eine Wohnung ohne Eigenkapital zu kaufen?
Werden Immobilien ganz ohne Eigenkapital gekauft, spricht man von einer Vollfinanzierung. Dabei wird nicht nur Geld für den eigentlichen Kaufpreis der Immobilie aufgenommen, sondern auch für die Kaufnebenkosten.
Wann eine Vollfinanzierung möglich ist, hängt von individuellen Faktoren ab. Grundsätzlich bringt eine Vollfinanzierung meistens einige Nachteile mit sich. So sind die Konditionen bei einer Vollfinanzierung oft schlechter. Außerdem wird eine Vollfinanzierung oft abgelehnt oder von Banken gar nicht erst angeboten.
Fazit: Lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage?
Wohnungen sind nicht ohne Grund eine beliebte Kapitalanlage. Auch wenn die Marktlage für Kapitalanleger nicht ganz einfach ist, finden sich immer noch gute und rentable Objekte. Dabei lohnt es sich, auch außerhalb der beliebtesten Wohngegenden zu suchen.
Da die Zinsen niedrig sind und die Nachfrage nach Krediten groß ist, ist ein hohes Eigenkapital sinnvoll.
Welche Wohnungen eignen sich als Kapitalanlage?
Um festzustellen, ob sich eine Wohnung als Kapitalanlage eignet, können Werte wie der „Vervielfältiger“ erst Anhaltspunkte liefern. Es ist jedoch wichtige, alle individuellen Faktoren zu berücksichtigen. Beachten Sie den Zustand des Hauses und der Wohnung, die Lage des Objekts und die Entwicklung der Marktlage. Lassen Sie sich im Zweifel von einem kompetenten Berater unterstützen und übereilen Sie keinen Kauf. Dann steht dem Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage nichts im Weg.